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Aug 24, 2023

Le projet South Hill met en colère le comité de planification avec des modifications de construction non approuvées

ITHACA, NY—Le Conseil de planification de la ville d'Ithaca n'utilise pas généralement ses capacités d'application, mais les modifications apportées au plan de site apportées à un plan de développement de South Hill pendant la construction, et sans le

ITHACA, NY—Le conseil d'urbanisme de la ville d'Ithaca n'utilise pas généralement ses capacités d'application, mais les modifications apportées au plan de site d'un plan de développement de South Hill pendant la construction, et sans l'approbation de la ville, pourraient mettre en danger l'avenir immédiat du plan.

Le projet de logements étudiants appelé The Outlook Apartments, dirigé par Visum Development et Modern Living Rentals, est situé à flanc de colline au 815 South Aurora Street, surplombant le quartier prévu de SouthWorks avec trois bâtiments contenant 66 unités et 153 lits. La construction du projet s'est récemment terminée, mais la présentation de l'équipe du projet devant le comité de planification mardi a montré qu'ils avaient apporté des modifications physiques au projet sans l'approbation de la ville, qu'ils avaient poursuivi la construction et qu'ils cherchaient maintenant à obtenir une approbation rétroactive, au grand dam du conseil.

Tel que présenté mardi par l'équipe du projet, les quatre aspects du site qui ne correspondent pas à ce qui a été proposé et approuvé sont :

Des modifications au plan de site avaient été accordées en mai 2022 après l'approbation initiale du projet en novembre 2020, mais aucun des quatre problèmes n'avait été abordé dans la proposition de modification du plan de site à ce moment-là.

Pour remédier à ces quatre problèmes, Jacob von Mechow de Whitham Planning and Design, qui a eu la malchance d'être impliqué dans un projet controversé sur lequel son entreprise n'avait jamais travaillé auparavant, a présenté au conseil d'administration quatre propositions de solutions. Il s'agissait de conserver le lot de gravier du côté sud tel qu'il a été construit ; installer une deuxième passerelle qui sera conforme à l'ADA ; installer des zones tampons pour les plates-bandes de plantes afin de réduire la couverture de gazon sur le site et ajouter des jardinières près du mur de soutènement de l'extrémité nord pour masquer le mur.

Selon la présentation de Whitham Planning au conseil d'administration, « ces révisions proposées visent à remédier aux divergences et aux écarts qui existent actuellement entre le plan du site approuvé et les travaux qui ont été réalisés à ce jour sur le site. Notre équipe reconnaît les préoccupations de la Ville et comprend que des mesures doivent être prises pour résoudre ce problème.

La présentation consistait en grande partie en un échange entre les membres du conseil d'administration et von Mechow, mais les changements et l'approche globale ont touché une mauvaise corde sensible auprès du conseil d'administration.

Plusieurs membres du conseil d'administration ont exprimé leur colère, puis ont finalement déterminé que le parking devait être pavé, au lieu du gravier actuel, et que le projet du projet visant à ajouter une deuxième passerelle était en grande partie acceptable. Le président du conseil d'administration, Robert Lewis, a demandé à l'équipe du projet de revenir avec une nouvelle idée visant à réduire la couverture de gazon, et le conseil d'administration a rejeté le projet d'utiliser des jardinières pour obscurcir le mur.

Mais un problème, non mentionné dans les plans de rectification, pesait sur les autres. Au cours de la discussion, les membres du comité de planification ont noté qu'ils avaient observé un autre changement matériel lors d'une visite sur place, passant d'un placage de brique à un Dry-Vit personnalisé conçu pour ressembler à la brique d'origine. Cela a été un point de discussion particulièrement animé lors des délibérations finales du conseil d'administration sur le projet en avril 2021, et les vestiges de ce débat sont apparus jusqu'à mardi.

Étant donné que le projet ne correspond pas à ce qui a été proposé et approuvé, la ville pourrait jouer au dur en forçant la suppression des modifications et la construction du projet tel qu'initialement approuvé. Le certificat d'occupation temporaire du projet est sur le point d'expirer, ce qui signifie que la Ville pourrait également choisir de ne pas délivrer de certificat renouvelé si le projet demeure non conforme.

Nikki Cerra, planificatrice environnementale et paysagère de la ville d’Ithaque, a déclaré que les changements apportés étaient « trompeurs ». Certains membres du Conseil de Planification ont eu des propos plus durs.

« L'idée que vous puissiez installer quelque chose sans revenir au comité de planification est dégoûtante. Je ne sais pas comment vous avez pensé pouvoir vous en sortir », a déclaré Elisabete Godden. « Ce projet nous est déjà revenu une fois pour des changements […] et maintenant nos mains sont contraintes à faire quelque chose qui n’a pas été convenu. »

« Ce projet crie à l'« ingénierie de la valeur » », a ajouté Daniel Correa.

Les membres du conseil d'administration étaient particulièrement irrités par le problème Dry-Vit qu'ils avaient observé lors de la visite sur place. Les membres ont exprimé leur volonté de retirer le certificat d'occupation pour cette seule infraction, reconnaissant qu'une telle action forcerait tous les résidents du complexe à l'époque à séjourner dans des hôtels, mais le conseil d'administration était résolu : la brique avait été proposée et approuvée, et cette partie de la proposition initiale devrait être respectée.